Chapitre 6 : Seraing, ville habitable

Le logement est une priorité de nombreux Sérésiens. Il est devenu hors de prix en achat comme en location. La crise est totale.
Seraing compte 55 % de propriétaires (contre 79 % en moyenne en Belgique). En un peu plus de 10 ans, à Seraing, les prix pour acheter un bien immobilier ont explosé. En 2010,  une maison deux ou trois façades se vendait en moyenne à 97 000 € et un appartement à 110 000 €. En 2022, la même maison se vendait 170 000 € et le même appartement 190 000 €… Seraing compte 21 % de locataires dans le privé. Le montant des loyers n'a cessé de suivre la même courbe ascendante. Seraing compte aussi 19 % de locataires dans les logements publics et sociaux. Ces locataires sont mieux protégés de la crise. Malheureusement, la qualité de leurs logements se dégrade. 
Seraing compte aussi un nombre inacceptable de logements vides. Ils sont plus de 2000 sur les 28 000 bâtiments de la commune. Mais pendant ce temps, la Commune offre des millions de subsides à des promoteurs immobiliers pour qu’ils construisent des logements de standing qui seront inaccessibles pour la très grande majorité des Sérésiens.

Cette situation est intolérable. Pendant que les gens cherchent à se loger décemment, les logements vides s’accumulent et des millions sont dépensés pour des logements de standing, sans tenir compte des priorités des habitants de la commune. Cela doit changer. Pour le PTB, il n’y aura pas de solution en vue tant que nous ne changerons pas notre fusil d’épaule en matière de logement.

C’est vrai que le problème n'est pas que sérésien, il est plus global. La future majorité à Seraing ne pourra pas résoudre le problème à elle seule mais elle pourra prendre des mesures fortes qui amélioreront la vie des Sérésiens et qui montreront l’exemple en matière de logement pour d’autres communes.

Chaque euro investi dans un habitat de qualité est regagné en deux ou trois ans montre une étude européenne. C’est logique, car celui qui est mal logé tombe plus rapidement malade en raison des conditions de logement malsaines. Les familles qui disposent d’un espace trop exigu connaissent davantage de stress. Notamment, parce que les enfants ne peuvent y étudier en toute tranquillité, il y a également davantage de décrochage scolaire. Et davantage d’absentéisme au travail, du fait que les maladies se transmettent plus rapidement. Mal se loger à un coût humain et social important, mais aussi in fine un coût pour les finances communales.

Les bâtiments vides sont un véritable fléau sur notre commune. Il y a 2000 bâtiments vides qui sont recensés sur le territoire qui compte 28 000 logements.

Ce nombre extrêmement élevé de bâtiments vides à un impact négatif sur notre ville. Cela pose deux problèmes. Premièrement, dans certains quartiers, et dans certaines rues, cela crée un mal être et cela développe l’insécurité. Tant que le problème n’est pas pris sérieusement en main, ces quartiers et ces rues sont tristes, souvent sales et insécurisés. Le phénomène se renforce. Au Molinay, dans le bas de Seraing, dans le centre de Jemeppe et, dans une moindre mesure, dans le bas d’Ougrée et à la Chatqueue, c’est réellement problématique.

De plus, il y a un lien entre les difficultés de trouver un logement et le grand nombre de logements vides. Plus le nombre de logements vides est grand, plus les difficultés pour trouver un logement décent à un prix abordable s'agrandissent. En fait, les seuls qui profitent de cette situation sont les spéculateurs immobiliers, les délinquants et les marchands de sommeil.

Ce problème pèse lourd dans la ville. Il faut le saisir à bras le corps. Le phénomène est complexe. 720 propriétaires de logements vides ont été identifiés. Certains de ces logements appartiennent à des propriétaires qui en possèdent parfois plusieurs dizaines et qui laissent les bâtiments à l’abandon pour spéculer et faire monter les prix et les montants de leurs loyers. C’est particulièrement le cas dans les rues commerçantes de Jemeppe. Mais d’autres appartiennent à des travailleurs ou des Sérésiens qui n’ont pas nécessairement les moyens d’effectuer les transformations nécessaires. Or, ces bâtiments doivent absolument être rénovés. Que faire ?
Il faut aborder le problème dans sa complexité. Mais de façon ambitieuse. Sur ce dossier, la Ville a fait de nombreuses promesses. Mais le problème ne fait que s’amplifier.

Des mesures fortes doivent être prises. Et la loi permet de les appliquer. Cela va de la réquisition douce, à la réquisition forcée qui aboutit à une rénovation et une prise en gestion par les pouvoirs publics du logement. Cette prise en gestion peut être volontaire, forcée unilatéralement. La législation est compliquée mais elle a le mérite d’exister. La Ville n’a donc pas d’excuse. Pour passer à l’acte, il faut identifier les logements. Des listes existent déjà. La Ville a aussi dernièrement introduit un système d’analyse avec les consommations de gaz, d’électricité et d’eau pour identifier ces logements. Pour pousser les propriétaires à rénover ces logements, la Ville a modifié son règlement pour taxer les propriétaires. En effet, en 2018, le propriétaire du logement laissé inoccupé soumis à la taxe ne payait que 150 € par mètre de façade par an. Aujourd’hui, c’est 250 €. Avec ce règlement, le propriétaire de l’immeuble inoccupé ne paie le taux maximum actuel de 250 € par an que la quatrième année qui suit le constat d'inoccupation. En effet, la première année, le propriétaire est exempté de la taxe. Et la deuxième et la troisième année, il doit simplement payer une taxe de 20 et 50 € par an. Il suffit pour le propriétaire de démontrer que l’inoccupation est « indépendante de sa volonté » pour en être exemptée la première année. Cette taxe est peu appliquée par la Ville et elle ne modifie pas fondamentalement le comportement des propriétaires. En effet, seuls 169 propriétaires ont été taxés depuis 2016. Et le nombre de logements vides continue à grimper. Il faut le reconnaître : la politique actuelle ne marche pas. 

Des choses se font. Mais la politique n’est pas à la hauteur des ambitions nécessaires pour résoudre le problème. Eriges a repris en charge la rénovation de certains logements et c’est positif, mais c’est beaucoup trop faible. A ce rythme, le nombre de logements insalubres augmente plus vite que le nombre de logements rénovés. Que faut-il faire ?

C’est simple. Il faut aider le propriétaire qui n’a pas les moyens à rénover son logement.  Pour cette raison, la Ville proposera systématiquement une aide pour la rénovation du bien. Cette aide sera utile aux petits propriétaires qui ont du mal à rénover leur logement et établira un financement des travaux par le système du tiers payant. Comment cela peut-il fonctionner ? Agilis et le Coupdemain, deux sociétés sérésiennes, financées par la Ville, et actives dans l’immobilier et la rénovation immobilière, organisent les travaux. Les plans de rénovation sont faits en collaboration avec le propriétaire. Ces sociétés avancent les coûts des travaux. Le logement est rénové par cette société qui emploie des travailleurs sérésiens.  Une fois rénové, le logement est mis en gestion par une société publique sérésienne. Le propriétaire garde son bien. Et celui-ci est rénové et loué. L’argent du bail rembourse Agilis et le Coupdmain pour les montants injectés dans la rénovation. 

En cas de refus du propriétaire, des mesures radicales par voie légale peuvent être prises en appliquant la réquisition des logements.

Cette politique ambitieuse, nous voulons qu’elle soit une réussite. C’est pourquoi nous commençons par l’expérimenter et l’appliquer à quelques logements problématiques dans les quartiers du Molinay, du bas d’Ougrée et du centre de Jemeppe.

Ainsi, nous pourrons accroître le choix de logements à prix abordable sur le marché locatif. Et rénover de fond en comble certains quartiers sans détruire les bâtiments et chasser ses habitants.  

Il y a de moins en moins de logements sociaux à Seraing. Et de moins en moins de logements publics. En 2008, la Ville comptait exactement 6.000 logements publics et tous ces logements publics étaient des logements sociaux. En 2018, la Ville comptait 5895 logements publics dont 5.736 logements sociaux, soit 19 % du nombre de logements sur l'ensemble de la commune. En 2022, c’était 5805 logements publics, 5631 logements sociaux et 18,2 % du nombre de logements sur l’ensemble de la commune.
En quinze ans, Seraing a donc perdu presque 370 logements sociaux. Toutes catégories de logements publics confondus, il y a 200 logements en moins. 

Mais entretemps, le nombre de ménages sur la liste d'attente n'a cessé d'augmenter. A l’Habitation jemepienne, 1996 familles sont inscrites sur la liste d’attente pour un logement… Les chiffres sont énormes aussi à la Maison sérésienne où il y a 2343 ménages en attente d’un logement. Vu qu’un ménage peut s’inscrire dans plusieurs sociétés en même temps, le chiffre total est moindre que la somme de toutes les demandes pour chaque société. A ce niveau aussi, la situation empire.  

La Ville de Seraing a donc réussi l’exploit … de diminuer le nombre de logements sociaux alors que les besoins sont plus importants ! En matière de logement public et social, il faut donc aussi changer son fusil d’épaule.

Et il n’y a pas que le nombre de logements existants. Il y a aussi le nombre de logements occupés qui déterminent la qualité de la politique en matière de logement. Et à Seraing, malheureusement, la proportion de logements inoccupés dans les logements publics est beaucoup trop forte. En 2012, il y avait 66 logements sociaux insalubres non loués et 78 logements disponibles mais non loués. En 2018, il y avait 117 logements sociaux insalubres non loués et 97 logements disponibles mais non loués. Ce chiffre a encore augmenté… En 2020, il y avait 112 logements sociaux insalubres non occupés et 179 logements sociaux salubres inoccupés, soit presque 300. Et en 2022, on atteint le triste record de 320 logements non loués. 

Qu’en est- il de l’état des logements ? Une bonne partie de ces logements ne sont pas rénovés et sont en piteux état (pas isolés, sans chauffage central, humides, etc.…). Le Gouvernement wallon avait promis la construction de milliers de logements et la rénovation de dizaines de milliers de logements. A Seraing, aucun logement n’a été construit. Et le nombre de logements rénovés est bas…

On peut faire quatre constats. Premièrement, on ne construit plus de logements publics et sociaux. Deuxièmement, une partie de ces logements sont revendus ou détruits sans en construire de nouveaux. Troisièmement, les logements sont vieux et les rénovations promises se font attendre. Enfin, les logements vides ne sont pas reloués.

Pourtant, ce n’est pas l’argent qui manque dans ces trois sociétés. Les réserves sont importantes. Et le taux de subsidiation pour un logement est important. Nous voulons donc prioriser la rénovation des logements (avec une consultation accrue des locataires pour leur éviter des désagréments). Nous voulons continuer cette politique de construction de logements publics. Nous prévoyons en outre au minimum un tiers de logements publics dans tous les grands projets de nouvelles constructions dont la Ville est partenaire (par exemple par l’apport du terrain) via l’imposition de charges urbanistiques, comme cela se fait dans de très nombreuses communes.

Nous interdirons la poursuite de la vente des terrains et bâtiments de la Ville. Des concessions sur des terrains publics à des promoteurs ne seront accordées que par un bail. De la sorte, les terrains publics resteront propriété publique.  Pour pouvoir étendre l’offre de logements à prix abordables, une ville a besoin de terrains. Aujourd’hui, Seraing vend ses propres terrains ou celui des sociétés dont elle est actionnaire. Elle a tenté de le faire au Val St- Lambert et le PTB l’a empêchée. Mais elle l’a fait aussi rue Cockerill ou encore à l'emplacement des tours de Jemeppe.

Le projet de la Ville est d’y faire construire des logements de haut standing. Ces terrains, qui sont dépollués avec l’argent public, sont vendus à bas prix. Cette braderie doit cesser. Nous voulons cesser de liquider notre ville aux promoteurs. Nous maintenons les terrains publics en propriété publique.

Nous ne désirons autoriser des concessions à des promoteurs que selon les termes d’un bail, comme c’est le cas à Amsterdam et à Vienne. Ce système présente quatre avantages au moins : nous pouvons définir les critères de ce qui sera construit et de ce qui peut l’être, notamment le critère d’un tiers de logements publics pour les projets d’envergure ; nous limitons la spéculation ; nous empêchons les hausses de prix et nous touchons des revenus que nous pouvons réinvestir dans d’autre projets de logements abordables. Quatre pierres d’un coup. C’est le contraire de la logique mise en place par la Ville à Gastronomia. Cette friche industrielle est en train d’être rénovée, notamment avec du logement. C’est bien. Mais pas comme nous l’aurions souhaité. Pourquoi ? Car ces appartements sont vendus à prix fort. Et parce qu’ils sont très largement subsidiés par les pouvoirs publics alors que c’est une société privée qui va en profiter. Un appartement 3 chambres est vendu 335 000 €. Ces biens sont vendus par la société Thomas et Piron qui a lancé un vaste projet immobilier avec une société flamande en bénéficiant de 9 millions d’argent public de subsides.  La dernière partie des logements, vu qu’ils ne se vendaient pas, a même été financée entièrement par la Région wallonne et la Maison sérésienne qui y ont injecté 9 millions supplémentaires pour les acquérir et les louer à des prix quasiment alignés sur le privé.  Ce projet n’est pas la solution pour Seraing. Les logements vendus sont trop chers, la Ville a donné son autorisation sans obliger la société privée à y construire une partie de logements publics. Résultat ? Les logements vont s’acheter difficilement, les Sérésiens n’y auront pas accès et l’argent public dépensé pour ce projet ne sera pas affecté à des dossiers plus prioritaires. L’argent public de la Région et des logements sociaux est utilisé pour racheter ces biens au privé alors que les logements sociaux existants auraient bien besoin de fonds pour être rénovés. C’est triste. Mais c’est à l’image de la politique de la Ville.  Il faut changer la politique immobilière.

Nous interdirons toute construction dans les zones naturelles, que ce soit des forêts ou des prairies. Le plan de secteur sera modifié en fonction, avec la Ville, à l'initiative de cette demande de modification. Et en attendant, un moratoire sera pris par la Commune pour interdire ces constructions. Nous garantirons la construction de nombreux logements sur la zone anciennement occupée par le HF6. 

Nous voulons que les logements loués en ville soient mieux contrôlés. C’est pourquoi nous augmenterons le nombre des contrôleurs du logement. Nous pourvoirons le service Contrôle du logement de travailleurs sociaux qui accompagneront les locataires d’immeubles insalubres ou inhabitables dans leur recherche d’un nouveau logement.

Souvent les locataires ne demandent pas ce contrôle eux-mêmes par crainte que le logement ne soit déclaré inhabitable et qu’il ne leur soit impossible de payer ou de trouver un autre logement à louer. Sur un marché locatif privé trop étriqué, l’initiative du contrôle ne peut pas incomber au locataire. C’est aussi pour cette raison que nous demandons que l’offre de logements d’urgence et de transit soit fortement augmentée.

Quant aux propriétaires d’habitations qui ne sont pas en ordre avec les normes du Code wallon du logement, nous les encouragerons à mettre leur habitation en ordre à leurs propres frais. S’ils ne le font pas, nous organiserons leur rénovation comme expliqué plus haut dans le chapitre.  

Nous mettrons sur pied un site communal du logement, un site internet sur lequel des habitations à louer seront proposées, nous conférerons un « label vert » à tous les logements nantis d’un certificat de conformité. Ce sera profitable à tout le monde : aux personnes en quête d’une bonne habitation et aussi à tous les propriétaires de bonne composition. Ce site du logement indiquera également une fourchette de prix locatifs, via la grille sérésienne des prix locatifs. Ainsi, la Ville pourra cogérer l’éventail des habitations à louer.